空室で？それとも入居者ごと？｜賃貸物件売却の判断ポイント

賃貸物件をお持ちのオーナーさん。賃貸中の物件を売却するのはオーナーさんにとって少し不安なことですよね。　「入居者さんに迷惑をかけないかな？」「トラブルにならないかな？」と心配になるのは当然です。

でも、ニュージーランド（特にオークランド）の不動産市場では、入居者さんが住んでいるまま売ることは全く珍しくありません。正しい知識と誠実な対応さえあれば、スムーズかつ良い条件で売却することは十分可能です。

大切なポイントを分かりやすくまとめました。

賃貸物件の売却をどう進めるか
賃貸中の物件を売るとき、「入居者にはできるだけ早く伝えたほうがいい」と思われがちですが、実はそうとも限りません。適切なタイミングは、賃貸契約の内容、そしてオーナーさんの状況、どういう目的を達成したいか、市場の動きなどで変わります。

伝えるのが早すぎると、”売却中も住み続けてもらう予定だったのに”、通知をした矢先に次の住まいを探し始め、賃貸収入が入ってこなくなる可能性もあります。
逆に、入居者が完全に退去してからメンテナンスや改装を行い、空室の状態で売りたいとお考えの場合は入居者に90日前の通知が必要になります。

賃貸中の売却（tenanted sale）とは

入居者が住んだままで家を売るのはよくあることで、法律上もまったく問題ありません。「tenanted sale」とは、所有者が変わったあとも賃貸契約がそのまま引き継がれる形の売買を指します。多くのオーナーがこの方法で問題なく売却を終えていますし、慌てずに進めることがトラブルやストレスを減らす最善策です。

売却を決めたら、まず入居者に書面で知らせること。これは賃貸中の売却における基本であり、省略してはいけない手続きです。予定を早めに共有するのは、そこで暮らす人への敬意を示すことでもあり、結果として後々の協力にもつながります。事情を理解している入居者は、内見に協力してくれたり、買主によい印象を与えられるよう家を整えてくれたりするものです。

「空室渡し」と「入居者付き」の比較

選択肢は2つあり、どちらが正解かは想定される買主によって変わります。投資家は一般的に、しっかりした入居者がすでに入っている物件を好みます。自分で入居者を探す手間とコストが省けるからです。

一方、初めて住宅を購入する方、もしくは住み替えを検討している方は、すぐに住める家を求めるのが普通です。その場合は空室の状態で引き渡すことになり、期間の定めのない契約（periodic tenancy）を終了させるための正式な通知が必要です。通常は売買契約が無条件（Unconditional)になった後に、42日前の通知となります。

まず確認していただきたいのが、入居者の契約が「定期借家契約（fixed-term）」か「期間の定めのない契約（periodic）」かという点です。定期借家契約は、双方が書面で合意しない限り、売却を理由に途中で終了させることはできません。

入居者に住み続けてもらうメリットとデメリット

：メリット

決済日まで家賃収入が途切れないため、売り出し期間中もキャッシュフローが安定します。売却活動が長引いた場合でも、収益を確保しながら落ち着いて買主を待つことができます。また、そこで生活を営むご家族にとっても、住み続けられることは公平な選択と言えます。

：デメリット

一方で、生活感のある室内は、買主が「自分がここで暮らす姿」を思い描きにくいという側面があります。家具の配置や物の多さ、日々の暮らしの気配は、写真や内見での印象を左右し、結果として売却価格に影響することも少なくありません。加えて、室内の状態を常に整えておくことが難しく、内見の日程調整にも一定の制約が生じます。

どちらの方法がより良い結果につながるかは、物件の状態と想定される買主層によって変わります。

敬意ある売却プロセスのために

まずは会話から始めましょう。理想を言えば「売出中」の看板を立てる前に、入居者と直接顔を合わせて話をすること。私たちが物件売却を担当している場合は、こちらでお引き受けします。相手を「家賃を払う人」ではなく一人の人として向き合うことが大切です。内見の日程に柔軟性を持たせるだけでも印象は大きく変わりますし、オープンホームが続いた週の後にコーヒー券を渡すといった小さな心遣いが、本物の信頼関係を育てます。

内見とプライバシー

入居者が最も気にするのはプライバシーです。私物や家族の思い出の品を撮影する際は、必ず事前に許可を取りましょう。オープンホームは、週末や休息の時間を奪わない時間帯に設定します。提案した日時を断られた場合は、その理由を聞いて折り合いをつけましょう。自分の声が聞き入れられていると感じられれば、ほとんどの入居者は快く売却に協力してくれます。

売却を任せる相手の選び方

家の売却は人生の大きな節目であり、賃貸中の物件となればなおさら慎重さが求められます。必要なのは、地域の市場とニュージーランドの賃貸関連法の両方を熟知したエージェントです。これは単なる取引というより、二者の利害をどう調整するかという仕事だからです。

私たちはオークランドで、合わせて35年以上にわたり不動産売買をされる方の成功をお手伝いしてまいりました。関わるすべての方への謙虚さと敬意を大切にした進め方をしています。入居者の懸念には素早く冷静に対応し、異なる文化的背景の方とも自然で落ち着いたコミュニケーションを取り、どのような状況でも進行をスムーズに保ちます。大切にされていると感じる入居者がいる物件は、売却がスムーズに進み、価格も良くなります。オーナーさんにも入居者にも、各段階の状況を法律用語ではなく分かりやすい言葉でお伝えします。

よくあるご質問（FAQ）

入居者の家具が置かれたままでも、販売用の写真を撮れますか？ 撮影は可能ですが、事前に入居者の同意を得る必要があります。入居者にはプライバシーの権利があり、私物を許可なく撮影することは認められていません。撮影当日をスムーズに進めるには、写真に写したくない物の移動を入居者と一緒に行うのがおすすめです。室内を魅力的に見せながら、入居者にも安心してもらえます。

賃貸物件を売却すると、敷金（ボンド）はどうなりますか？ 敷金はTenancy Servicesに預けられたままですが、登録情報の更新が必要です。旧オーナーと新オーナーの双方が「Change of Landlord（貸主変更）」の書類に署名し、敷金の責任者が変わったことを行政に届け出ます。手続き自体は簡単ですが、確実に行うことが円滑な引き継ぎのカギとなります。

入居者はオープンホームでの立ち入りを断れますか？ 入居者が不合理に立ち入りを拒否することはできませんが、個別のオープンホームについては同意が必要です。具体的な日時ごとに許可を得なければなりません。オープンホームを断られた場合でも、48時間前の通知を行えば、個別の予約制で物件を案内することは可能です。柔軟な対応と、ちょっとした感謝の気持ちを示すことが、内見が立て込む時期の協力につながります。

空室にしてから売るのと、入居者が住んだまま売るのとでは、どちらが良いですか？ 想定される買主によります。多くの投資家は、しっかりした入居者がすでにいることを歓迎します。一方、ファミリー層はすぐに住める空室の家を好むのが一般的です。地域、物件そして物件の状態によります。

どちらの方法が最も良い価格につながるか判断が難しい場合は、無料で行っている市場査定をご依頼ください。明確な情報があれば、自信を持って決断していただけます。